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不動産を相続する場合の分割方法の種類を教えてください

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一般に親族が亡くなると“遺産相続”という事態が発生します。故人が遺言書を残していないと法定相続人が集まって遺産の処分について話し合う「遺産分割協議」を始めることになります。この遺産分割協議が成功すればハッピーエンドなんですがなかなか合意に至らず、家庭裁判所に「調停」や「審判」に持ち込んで、裁判所の力を借りて解決を図ることになります。
因みに、遺産相続でモメて裁判所の手を煩わせた件数は、司法統計によると12,577件(平成26年度)で、年々増加傾向にあるといわれています。
それでは、争う遺産はいくらか位かというと、5000万円以下が一番多く(約43%)、次に1000万円以下(約32%)と続きます。今回の基礎控除額の引き下げで、好立地にちょっとした不動産を持っていると相続税を払うかもしれない・・・ということになりかねません。東京都では、相続人の5人に1人は相続税の納税者になるともいわれています。つまり、ちょっとした不動産と預金位の規模であっても納税者になるか、運悪く協議がこじれて裁判所に持ち込まれる当事者になるか・・・ですね。
争った人数で見てみますと3人が約28%,2人が約22%、4人が約19%と続き、2~4人で争っています。審理(調停や審判)に要する期間は、「1年以下」が一番多く、次いで「6カ月」、「2年以内」と続きます。これは顕在化したもので、顕在化しないもの含めるとさらに多くの相続争いが起こっていると予想できます。
遺産分割の争いは相続人同士にとどまらずその家族を巻き込んで、“家”対“家”の争いに発展してしまういわゆる“争族”になってしまうことが多いようです。そうなりますと、遺産分割が終わった後も人間関係が元に戻ることはほとんどありませんので、避けたいものです。
争いの原因の多くは、分けられないものあるいは分けにくいものを巡る争いです。この筆頭が“不動産”でしょう。相続財産に占める不動産の割合は、約47%を占めています。国税庁のデータによると、平成25年中に亡くなり、相続税の課税対象となった被相続人の相続財産の金額構成比は、土地41.5%、家屋(建物)5.2%、現預金が26%、有価証券が16.5%となっています。つまり、不動産(土地・家屋)は、46.7%、全体の約半分を占めていることになります。
相続のトラブルの原因はいくつかありますが、その原因の約半分が“不動産”にまつわるものですので、不動産に絞って記述します。不動産の問題を解決しないと先に進めないという場合、どうしたらいいでしょうか?それぞれメリット・デメリットがあります。

1 不動産の現物分割

相続財産を現物の財産そのままの形で分割する方法です。不動産でいうと、土地や家屋をそのまま1人の相続人が相続する方法を現物分割といいます。また、1つの土地を「文筆」して、複数の相続人がそれぞれ相続する形態も現物分割です。
不動産は、預貯金等と違ってキッチリ分割するのが困難なため、とりあえず共有にする人が多いようです。ただし、共有では、根本的な解決にならず、問題を先送りしているだけ過ぎません。相続が発生するごとに、相続人が増え、即ち、共有者が増え全員の合意が得にくくなります。

2 代償分割

特定の相続人が財産を相続する代わりに、他の相続人に金銭などを支払うなどして過不足を調整する分割方法です。不動産などの分けられない財産しかない場合や事業承継の相続人に財産を集中させたい場合などに行われます。代償金の準備のために活用されているのが生命保険金です。

3 換価分割

不動産などの相続財産を売却して現金化し、その現金を相続人で分割する方法です。現物分割が、不可能または相当ではなく、かつ代償金の支払い能力がある相続人がいないために代償分割もできない場合などにこの分割方法が選択されます。

4 共有

不動産の分割に困ると、とりあえず共有にしてしまいがちですが、「変更行為・処分行為」、「管理行為」などを行うにあたり色々な制約・制限が出てきます。人数が増えれば増えるほど難儀します。できるだけ避けたい方法です。

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